В сфере современного строительства и содержания зданий существенная роль отведена регулярным сезонным инспекциям, в частности, весенним и осенним осмотрам. Тем не менее, в общедоступных источниках зачастую сложно найти подробное описание процесса проведения этих инспекций и специфики, изложенной в нормативных актах. Данная статья призвана внести ясность в процедуры осеннего или весеннего осмотра зданий, их значимость и требования, зафиксированные в соответствующих нормативных документах.
Для начала определим понятие «осмотр». Его происхождение и нормативное закрепление можно обнаружить в белорусском стандарте ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования». Согласно этому стандарту, «технический осмотр – это мониторинг состояния здания и его конструктивных элементов, осуществляемый преимущественно визуальным способом (органолептически), а при необходимости – с применением контрольно-измерительных приборов, перечень которых определен в соответствующей документации».
Кто несет ответственность за регулярные и специальные обследования строений?
За обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости отвечают владелец, управляющая компания или специализированная служба, занимающаяся техническим обслуживанием (ответственный эксплуатант). Они организуют регулярные и незапланированные инспекции самостоятельно или, при необходимости, привлекают квалифицированные организации, имеющие лицензию на проведение подобных экспертиз.
Рассмотрим подробнее порядок проведения регулярных проверок, поскольку большинство собственников зданий сталкиваются именно с ними. В ходе этих мероприятий осуществляется мониторинг состояния и использования помещений, выявляются и устраняются незначительные неисправности и дефекты, которые можно устранить в течение времени, отведенного на инспекцию. Это важный аспект профилактического обслуживания, направленный на поддержание зданий в работоспособном состоянии и предотвращение потенциальных аварийных ситуаций.
Регулярные инспекции подразделяются на два типа: общие и выборочные.
Общие инспекции проводятся для оценки технического состояния всего здания, его инженерных сетей, элементов ландшафтного дизайна и конструкций. Они помогают обнаружить тенденции и возможные скрытые дефекты, требующие дополнительных обследований или ремонта. Выборочные инспекции сосредотачиваются на конкретных элементах, конструкциях или системах, таких как проверка кровли, фасада, инженерных коммуникаций или систем отопления и вентиляции. Общие инспекции должны проводиться не реже двух раз в год – весной и осенью. Такой график обеспечивает своевременное обнаружение изменений в состоянии здания и позволяет оперативно реагировать на возможные проблемы.
Ключевым моментом является состав комиссии, проводящей общее обследование здания. В нее могут входить специалисты по обследованию зданий, инженеры-эксперты, представители ремонтно-строительных организаций, а также другие компетентные специалисты, обладающие необходимыми знаниями и опытом. Важно, чтобы состав комиссии был сформирован с учетом особенностей объекта, его назначения и технического состояния. Проведение подобных инспекций регулируется нормативными документами и техническими стандартами, что гарантирует их объективность и полноту. По итогам инспекции составляется акт, отражающий выявленные дефекты и рекомендации по их устранению, который служит основой для планирования ремонтных работ и дальнейшей эксплуатации здания.
Владелец здания, организация, занимающаяся его эксплуатацией, или отдел технического обслуживания определяют частоту проведения частичных плановых инспекций (частоту весеннего осмотра и осеннего осмотра дома). Это зависит от специфики конструкции здания и текущего состояния его составных частей.
Проведение частичных плановых осмотров конкретных строительных элементов и внутренних инженерных сетей осуществляется сотрудниками специализированных служб, отвечающих за их техническое обслуживание и ремонт. Периодичность осмотров определяется конструктивными особенностями здания и техническим состоянием его элементов, но должна быть не реже одного раза в год.
В ходе планового сезонного осмотра здания требуется убедиться в надлежащем состоянии следующих компонентов:
- крышу;
- водосточные трубы;
- фасад;
- балконы и балконные ограждения;
- двери;
- отмостку вокруг здания;
- подвальные помещения;
- окна и др.
Как оценить техническое состояние конструкций и какую шкалу для этого использовать?
Для оценки технического состояния конструкций используют шкалу, закрепленную в ТКП 45-1.04-305-2016, пункт 13.3.7, которая делит состояние на пять категорий:
I — Отличное состояние: Минимальное количество незначительных дефектов, устраняемых при регламентных работах. Объект пригоден для эксплуатации в полном объеме до проведения следующей инспекции.
II — Удовлетворительное состояние: Имеются недостатки, которые не влияют на текущую функциональность объекта, однако в перспективе могут сократить срок его службы. Рекомендуется устранение в процессе планового техобслуживания.
III — Ограниченная работоспособность: Выявленные дефекты оказывают влияние на прочность конструкции, но риск немедленного разрушения отсутствует. Обязателен систематический мониторинг, детальная проверка и проведение ремонтных работ.
IV — Неудовлетворительное состояние: Объект имеет повреждения или подвергается чрезмерным нагрузкам, существует вероятность возникновения аварийной ситуации. Необходимы неотложные меры по усилению, замене элементов или снижению действующих нагрузок.
V — Критическое состояние: Наличие признаков потери несущей способности и высокой вероятности обрушения. Эксплуатация категорически запрещена, требуется немедленная эвакуация людей, демонтаж или полная замена конструкции.
Категории состояния устанавливаются исходя из класса и распространенности дефектов, а также ответственности участка или элемента, определенной экспертом по обследованию.
Все осмотры зданий и сооружений рб оформляются актами по формам А.2–А.4 (ТКП 45-1.04-305-2016), а детали заносятся в журнал технической эксплуатации (форма А.7).